逾百城不同手段积极频出宽松政策去库存
来源:范文都 本文已影响2.84W人
来源:范文都 本文已影响2.84W人
导读:昨日起,除“北上广深”外,全国各地实施房地产交易环节契税、营业税优惠新政,即首套房契税最低减按1%的税率征收,二套房最高减按2%的税率征收契税;个人购买2年以上的住房对外销售免征营业税。以下是由本站小编J.L为您整理推荐的逾百城不同手段积极频出宽松政策去库存,欢迎参考阅读。
事实上,在房地产交易环节,这轮税费新政税率已接近探底,甚至很多城市还可以减免、抵扣。而2019年下半年以来,多地都在密集出台宽松的房地产政策。
多位专家均表示,逾百个城市用不同手段积极去库存,部分二线城市房价或将上涨。但另有业内人士认为,非一线城市楼市供需基本平衡,“330”新政以来需求已经被大量释放,房企不应捂盘惜售,要借政策“窗口期”加速推盘提升业绩,以免在市场变化之时陷入被动局面。
宽松政策频出
去年以来,中央连续出台推进“去库存”政策,包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市密集出招,从供需两端入手出台“去库存”政策。
总结来看,从购房者消费需求来看,从首付比例、房贷利率、公积金杠杆等多方面放松政策出台;从开发商融资层面来看,2019年初即放开房企融资平台,公司债融资利率已屡创新低,2019年全年,房企发行公司债3000亿元,同比涨18倍,更重要的是,甚至部分地区开发商可以申请改变土地用途。
在房贷利率方面,央行六次降息,房贷利率已经降至2019年来最低水平;在购房资格方面,二、三线城市全面取消限购;在首付款方面,从“330新政”再到连续下调房贷首付比例,首套房最低首付比例已降至20%;在公积金杠杆方面,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。
值得注意的是,在房地产供给侧方面,山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产,开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。
此外,根据福建省最新相关政策,部分商业办公用地,可转商住用地,优化开发用地供应。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县,要暂停商业办公用地供应。2019年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地。
事实上,《证券日报》记者此前在采访中就曾获悉,福建省个别地区商业办公项目库存过量,难以消化,已建起的高楼大片空置,因此政府早有变“商业用地”为“住宅用地”的想法。
中原地产首席分析师张大伟认为,福建省新政策力度较大,特别是针对商办用地可以改住宅,政策力度超前,有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。
降税后买房将省约3万元
昨日起,除“北上广深”外,根据国务院有关部署,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
契税方面,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
在营业税方面,通知中明确,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
据中国指数研究院报告显示,二套房契税下调降低购房成本,进一步刺激改善需求释放。针对新房,90平方米以上的房屋契税普遍下调,将增加对大户型房屋的需求,同时二套房契税调整幅度较大,改善性需求得到进一步的鼓励。
以一套套总价200万元(假设计税依据为房屋成交价格)的房屋为例,若为购买的首套房,且户型面积在144平方米以上,则缴纳契税减少3万元。对购买首套房的刚需群体来说,购置房屋面积越大,节省税费越多,更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。
仍以价值200万元的房屋为例,若购买的为二套房,契税之前按 3%计算。此次调整后,若户型面积为90平方米以下,则缴纳契税较之前减少4万元,若户型面积在90平方米以上,则缴纳契税减少2万元。可见,契税税率的下调对购房者的直接影响是购房成本明显降低,并进一步影响市场预期,推动成交回升。
针对二手房,此次政策调整,将进一步活跃各城市二手房交易,加快促进改善需求释放。政策调整前,一套满2年的200平方米大户型二手房,若以差价20万元征收营业税额为1.12万元,调整后免征营业税,对二手房买卖双方都减轻了负担,在一定程度上促进大户型二手房交易,而这部分卖房者其后又将进入市场,产生更大的购买力,有效刺激各地楼市去化。
房企应加快推盘
而本次税费新规,其中适用于北京的仅契税第一条,即“对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看,以往“普通住房”的说法已不复存在,取而代之的是更大范围的“住房”一词。
亚豪机构市场总监郭毅表示,以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例,在新政前如果被判定为非普通住房,则需缴纳15万元契税,而执行新标准后,只需按照面积段来划分,90平米以内契税为5万元,90平米以上契税为7.5万元。
这一契税征收范围表述的变更,在已全城豪宅化的北京住宅市场来说,对于“卖一买一”的改善型家庭来说作用相对更大,因此将刺激中端改善型项目入市。
更重要的是,据中国指数研究院报告显示,此次税费调整,将对近期市场热度持续攀升的部分二线城市带来较大影响,特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市,有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。
相对于其它二线城市和三、四线城市,这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高,政策调整后购置新房和二手房税费降低的绝对值较大,更易刺激购房者加快进入市场,而这些城市本身的库存水平又较低,供求关系偏紧,在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说,此次政策调整的边际刺激作用相对有限。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为,契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。
对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”,增加2019年上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。
同时,张宏伟向记者强调,对于非一线城市来讲,调整并优化库存结构,积极去库存,无论是90平方米以下的首套房,还是90平方米以上的首次改善项目或置换型项目,不要恋战,不要期待房价再次快速大幅上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,而是想方设法尽快实现销售业绩回升。
在市场需求已基本得到满足的市场环境下,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,资金面也会因此遇到问题。
百城楼市去库存招数多 更需细化落实政策
陕西出台房地产去库存意见
房地产去库存背后的制度优化问题 警惕去库存中出现的异化迹象
货币政策宽松方向不变 春节前降准可期
政策密集推出 楼市去库存开战
牢牢把握经济社会发展主动权 去库存决不是政府兜底托市大纲
牢牢把握经济社会发展主动权 去库存决不是政府兜底托市
住建部定案分城施策 去库存政策储备排除全面
楼市去库存政策再出招 税费调整利好改善性需求
去库存政策意图不是房价快涨
地方政府“开工”政策瞄准去库存
楼市政策料再现松动 中国多省区加入“去库存大军”
房产调控首引入供需两端发力 去库存成政策基调
北京将逐步放宽公租房申请条件 但不放松限购政策
房产去库存政策连番加码
2021积极段子精选
陕西关于房地产去库存优结构的若干意见
“太极,无极限”百人太极活动策划书大纲
必须建立新住房制度 去库存窗口期很短
基层认为“去库存”亟需培育“机构出租人”这一生力军
更积极的财政政策如何发力?
积极财政政策推动经济提质增效
国家政策性粮食出库管理暂行办法
不服调岗调薪决定逾期才提出申请报告
货仓库储存合同
甘肃商事制度改革 营造企业便捷宽松的准入退出环境
资金逢高减磅流出9亿 政策松绑引爆地产股
2007,实施更加积极的就业政策
阿根廷留学移民政策宽松
将完善职称外语政策 不同职业不同要求
“太极,无极限”百人太极活动策划书
钢铁去产能政策将出 宝钢集团筹重组
仓库库存管理办法
靠“租房”去库存需制度配套
政策:撬动新能源车绕不过去的三道坎
中央经济工作会议:积极财政政策将加大力度
入党积极分子思想汇报:伸出双手,传递温暖
2016年房地产政策面将趋向宽松
学习效率上不去,可能是没掌握合适的学习手段
莫要乱打“手语”:出国旅游需知中外手势含义不同
职场人不同阶段该做不同规划