买卖不破租赁 刚交房租就被房主赶出门美女很冤
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●律师支招
装修须征得同意
设施须事先清点
因感觉不服气,刘先生近日找到江苏省钟山明镜律师事务所的程春华律师,咨询该如何维权。程律师分析后告诉他,像他这种情况,想要维权很难。因为根据合同法的相关规定,房客改变租赁房屋的原状,包括对房屋进行装修、改善和增设等,都需要事先取得房东的同意。如果未经房东同意,擅自装修房屋,花了再多钱,装修得再好,房东也不需要买单;相反,如果装修不当造成损坏,房东有权要求赔偿。此案中,刘先生装修前并未征得房东同意,双方也没有就费用分摊达成任何协议,因此很难得到法律支持。程律师提醒,租房时,如果屋内有家具、家电等设备,必须要点清楚,并标明设备是否能正常使用及新旧程度、损坏程度,免得在损害问题上说不清。
【案例3】
合同还没到期房子就被卖了
去年6月,张元通过中介与王某签订租赁合同,租下他在苜蓿园大街的一套住房,约定月租金为1200元,租期为XX年6月至XX年6月。签约时,张元一次性付了一年房租。
XX年12月份,房东王某找到张元,称他已将房屋卖给他人,不能再继续出租,希望张元在一个月内搬走。张元惊诧不已,指责王某不该违反合约,连招呼都不打,就将房子卖掉。王某心虚地答道:“我把剩下几个月的房租退给你,水电费也不用你交,你赶紧重新找套房子吧!搬家的费用我来出。”
张元对房东王某的做法十分不满,要求等过了农历春节再说搬家的事。王某自知理亏,于是答应了张元的要求。但是,他愿意等,买房人可不愿意——买主是对年轻情侣,急着装修房屋结婚,因此天天催促王某交房。无奈之下,王某又向张元发了份书面通知,称买主婚期迫近,急需装修房屋结婚,希望张元理解配合,尽快重找住户,从房子里搬走。他同时允诺,如果张元在农历春节前搬走,他愿意支付一个月租金的违约金。
张元本来就很不爽,见王某这样催促,更是生气,他索性不搬了。最终双方闹上了法院。在法院的调解下,王某同意赔偿双倍违约金,并协助张元尽快找到新住处,这才解决纠纷。对于张元来说,虽然经济上没啥损失,但为此事耗费了个把月的时间,也真够郁闷的。
●律师支招
租前留个心眼
买卖不破租赁
江苏金长城律师事务所的王健律师介绍,《合同法》明文规定:房屋发生买卖,并不影响租赁合同的效力;并且出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等的条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这便叫做“买卖不破租赁”原则。房客若是遇到房主逼迁,可据此维权。
■租房小贴士
1、查看出租人的房产证明和有效身份证明。
2、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。
3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。
4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式,并要求出租方提供租金收据。
5、应对能否转租做出约定,对提前终止合同是否违约做出约定,对房屋维修做出约定。
6、明确违约责任和违约的补偿标准。
7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任等。
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