物业公司2023个人工作计划(精选29篇)
来源:范文都 本文已影响2.67W人
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由于我们某某物业的特殊性,在客服—顾客满意的基本思想前提下,可以采取分析综合的方法,改变条块分割,调整纵向控制,节约资源配置,简化服务程序,做好客户服务,促使总公司提升业绩,做大做强。下面是工作计划。
一、建立客户服务中心网上沟通渠道。
现在,越来越多的客户喜欢在网上查询和交流信息。在后勤总公司的网页下面设立客户服务中心的电话和邮箱,有利于便捷与客户联系沟通,满足顾客需要,提升服务质量。
二、建立客服平台
(一)成立客户监督委员会。由监事会、业主委员会成立客户监督委员会。行使或者义务行使对后勤服务监督职能。
(二)建立质量检查制度。改变物业内部质量内审为各个中心交叉内审(这项工作也可以有人力资源部行使)。.
(三)搞好客服前台服务。
1. 客户接待。作好客户的接待和问题反映的协调处理。
2. 服务及信息传递。包括纵向—实施由顾客到总公司,横向—实施物业内部之间、客服中心与各个中心之间、客服中心与校内的有关部门之间信息转递交流等等,以及其他信息咨询。
3. 相关后勤服务的跟踪和回访。
4. 24小时服务电话。
(四)协调处理顾客投诉。
(五)搞好客户接待日活动,主动收集和处理客户意见。
(六)建立客户档案。包括家属区、教学区、学生社区。
(七)搞好意见箱、板报及黑板报、温馨提示等服务交流。
三、继续做好物管中心的iso质量检查管理、办公室部分工作和客户服务,继续做好与能源中心的有效维修客户服务。
四、机构建设
(一)成立后勤总公司客户服务中心。
目前客户服务部隶属于能源中心,办公室在物业管理中心,主要为物业系统服务工作的职能可以延伸,行之有效。然而,客服的外延可以扩大到总公司范围,为我校后勤服务业做大做强提供机构上的支持。成立总公司下属的客服中心,便于全面协调服务。
(二)人员编制至少二人。
要搞好客户服务,只有经理一人是不行的,要改变以前客户服务部只有一人的不正常状态,大学生来了又走。人力资源不低于二人的编制,工作人员最好具有本科学历,有利于客服机构框架的建立和稳健运行,改变顾此失彼的现状,便于逐步建立规范和完善客服工作。
五、经费预算
往年客户服务部一般办公费开支在物管中心,黑板报等大一点的开支由动力部支付。根据目前情况,有些基础工作还要进行,日常工作也有所开支,不造预算可能没有经费,按照节约的原则,编造经费预算500元∕月 全年公务经费6000.00元。
客服中心是按照现代企业服务的运行需要设置的,这正是当年总公司设立客户服务部的正确性所在。有了顾客满意就可能有市场,有了顾客满意就可能树立品牌和 顾客的支付。
客服中心其工作内涵可能与总公司办公室和人力资源(质量管理)部有交叉关系,但是,客服中心主要服务对象是顾客,以顾客满意为焦点,是业务部 门而不是管理部门。今后某某区物业服务如果能够竞标成功,客服中心可以采取“某某小区”的模式。
以上工作计划仅作为客户服务部为总公司举行的“干部务虚会”,“质量、改革、发展”,提出的思路,不一定马上实行。实践是检验真理的唯一标准,客户服务工 作要根据自身特点,逐渐改良,不断推进,我们在工作中不断探索,目的是为了实实在在做好后勤服务作,努力把公司做大做强。
为做好XX年的工作,特制定XX年物业管理办公室工作要点:
(一)大力提倡业主委员会的成立,积极推进老旧小区实行专业化物业管理。
(二)加强宣传力度,唤起业主及物业企业的法律意识,减少矛盾纠纷的发生。
(三)进一步清理整顿全区的物业管理市场,严格控制好新建住宅区物业管理的介入。
(四)督促物业公司进一步加强对员工的培训,教育和管理,制定和完善行规,建立企业诚信档案,提高物业管理服务水平。
(五)组织辖区物业企业开展各项考评考核、业务交流、优化组合等工作,保证我区物业服务质量。
(六)基层工作网络与社区建设是构建和谐社会的基石,是维护社会稳定的基础,《物业管理条例》规定业主委员会应当积极支持配合居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。但我区各社区均没有物管专干,物管办也不管社区干部,有许多协调方面的工作,显得心有余而力不足。下一步将加强对业主委员会、社区主任和城管专干的物业知识培训和指导力度。加强对《物业管理条例》、《物权法》的宣传力度,以提高知晓率、消费意识、业务水平。
(七)小区居民随意饲养家禽、家畜、门面乱堆乱放、出店经营、饭店、夜宵油烟、噪声扰民等,物业公司只能上门做好劝导、说服工作、下达整顿通知书、限期改正。但没有执法权,显得力度不大,而城管执法又不进小区,所以这方面的投诉很难及时协调解决,这样就出现了多次重复投诉。
下一步尽量协调城管执法进居民小区,对小区内门面乱摆、乱堆、出店经营、流动摊贩、车辆乱停乱放、乱贴乱画、加大整治力度,让小区秩序进一步井然有序。
回顾xx年的工作历程,在区委、区政府的正确领导和支持下,在相关部门的全力配合下,取得了一点成绩,但离领导的要求,群众的要求还有较大的差距。在来年的工作中,我们将继续努力工作,让领导放心,让群众满意,为建设宜居新荷塘做出应有的贡献。
斐然的20--已经过去,在过去的这一年里,我们的工作是值得肯定的,每一个发展和进步,都与领导的关怀指导和全体员工的积极努力分不开的;也有一些工作给我们留下了深刻的教训。为了在新的一年里更好地打造“--物业”服务品牌,树立良好的服务口碑,我们满怀信心,将每件事做的更好,迎接我们的将是灿烂辉煌的20--。现对20--年的工作展望如下:
一、全面推行品质管理体系,构筑--物业服务品牌
为了让--物业品牌更上一个新的台阶,健全各岗位工作手册,完善管理职能,实现规范化运营。打造一支强有力、高素质的.物业服务队伍。品质部根据--物业20--年物业公司服务战略方案,制定了20--年品质管理体系运行方案。主要目的是:第一,为岗位员工工作提出岗位要求和提供工作指引,以提高岗位工作能力和工作质量;第二,作为各岗位工作考核的重要依据之一,通过对岗位员工工作完成量、工作质量以及岗位目标是否实现,来判定员工工作是否称职和素质能力级别;第三,为公司物业服务积累经验财富,每一项管理工作,都会有其自身管理特点和关注焦点。
为了更好的全面运作质量管理体系,品质部将做好各岗位工作手册的培训指导工作。为了全面运作标准化作业手册,品质部继续编写物业公司的《质量手册》《质量程序文件》《装修管理手册》《物业服务手册》《培训手册》等作业指导书,使得各项管理工作更趋完善,确保公司内部的管理既无交叉又无漏项,职责分明,事事有人管,人人有专责。将公司运行体系逐步规范化、制度化。
完善监督机制,建立品质部品质体系督导体系,在质量管理体系运行过程中,品质部将要对各项工作进行定期抽查和内部审核,并认真做好记录,从记录中找到体系运行过程和工作管理中存在的和潜在的问题,开出问题点和不合格项,并提出纠正和预防性措施,对问题点和不合格项进行纠正,限期整改,以达到标准要求,并进行跟踪检查,并对检查情况予以记录。品质部将通过检查和审核,及时了解各部门工作的执行情况,并在部门经理会议上对各部门的执行情况予以公布,对不合格项和存在的问题及时提出纠正和预防措施。确保体系正常运行,促使工作不断完善,物业服务得到水平进一步提高。
二、完善安全生产制度建设,推进安全科学化管理
安全生产是最大的经济效益,是各项工作能得以顺利开展的首要保障。我们始终坚持"安全第一,预防为主"的工作方针,把确保安全生产当作首要和重点问题来抓。在20--年,为了更好的贯彻集团公司安全生产管理的文件精神,坚持“五同时”的原则,在安全生产过程中进行计划、布置、检查、总结、评比生产工作,落实公司的三级安全生产检查制度,最大限度地减少火灾损失,为业主/住户提供安全环境,保障居民生命及财产安全。
安全重在管理,管理重在现场,现场重在落实。加强安全教育培训,是确保企业生产安全的重要举措,也是培育安全生产文化之路。加强员工安全教育培训,提高职工应变能力和安全技能,以适应岗位工作要求。充分调动每位员工的主观能动性和创造性,让每位员工主动参与安全工作,使其达到最佳的安全状态。另一方面要建立各物业服务中心自保互控体系,以自保为主,互控为辅,不断增强员工保安全、反违章的内在驱动力。三是要突出重点,强化安全生产专项检查。围绕安全重点开展专项监督检查。采取定期检查、突击检查、巡回检查和跟踪追查等方法,增强监督检查的针对性和实效性。对重大危险源和重大事故隐患,及时下达安全隐患整改通知书,建立安全档案,追踪整改。严格按照“四不放过”的原则处理事故。加大对工作现场、生产设备、有毒有害作业岗点以及员工行为的监督检查和整改力度。总之,安全工作只有起点,没有终点,我们只要做到措施落实、考核到位,严格奖惩兑现,不断提高安全管理水平,才能确保安全。
回望过去,展望未来,我们对公司的发展前景充满了信心。在今后的工作中,我们将扬长避短,振奋精神,与时俱进,开拓创新,以高昂的斗志,饱满的热情,励精图治,为公司的明天描绘出绚丽的彩虹。
一、工作总体思路
20--年的工作思路和目标是:“注重一个转变,确保两个稳定,完成三个突破,实现四个延伸”。
(一)注重“一个转变”,即:经营思路的转变。
20--年是《物业管理条例》重新修订、实施后的第一年。新条例的实施,不仅为整个物业管理行业提出新的发展方向,同时也为我们企业工作提出新的准则。因此,我们要在认真贯彻和领会《物业管理条例》精神实质的基础上将公司经营思路由“量”向“质”转变,即由过去战略规模扩张,向追求效益化的方向转变,实现公司可持续性发展。
(二)确保“两个稳定”,即:确保公司各项目运营安全稳定,确保公司员工队伍的稳定。
项目的安全运营是公司健康、稳定发展的关键。控制和减少各类责任事故发生,建立常态安全控制机制是我们的首要工作。20--年我们仍将把安全运营工作列为各项工作之首,并积极的采取预防措施,消除不安全隐患,以确保项目运营的稳定。
确保公司员工队伍的稳定是我们实现工作目标的基础。公司多年的文化积淀,铸就了--物业优良的人文环境和人才培育、发展氛围。今后,我们仍将发扬光大,形成稳定的人才培育和生长环境,造就具有安华特色的人才培养、任用、使用机制,让有志于为安华效力、服务的员工在这里得到发展和成长。
(三)完成“三个突破”,即:第一、管理工作要有新突破;第二、用人机制要有新突破;第三、成本管理要有新突破;
创新是公司发展的永恒主题,突破是创新的基础。--物业经过十余年的发展,积累了丰富的管理经验,在此基础上创新,就要有突破。因此,20--年我们要紧密结合公司发展战略需求,结合当前物业管理行业新形势,研究我们的管理工作,研究我们的用人机制,研究我们的成本管理,突破现有模式,实现新的创新。
(四)实现“四个延伸”
第一、“精细化”服务向“零缺陷管理”延伸;第二、业务能力培训向专业能力培训延伸;第三、设施、设备管理向健康型管理延伸;第四、公司规模拓展向效益目标延伸。
1、按照“标准化、程序化、规范化、信息化”的企业发展目标,20--年我们要进一步细化服务环节,完善服务流程,规范服务行为,把我们现已推行的“精细化服务”模式向“无缺陷管理”模式延伸;提升我们的服务品质和服务水准。
2、进一步加大公司培训工作的力度和深度。20--年,公司要在建立健全科学、系统的培训管理机制基础上,加快员工队伍的专业化素质培训工作进程,加速专业技术人才,特别是机电设备、设施专业的技术型人才的培养,实现培训向专业能力的延伸;
3、基于我们在设施、设备管理上仍处于基础维护状态,20--年公司要加大重点设备的治理和技术改造力度,逐步减少和消除设备隐患,提高设备的健康水平,以设备健康确保运营安全,实现设施设备管理向健康型延伸;
4、20--年公司将继续以整合资源,优化公司内部产业结构,追求效益化为工作目标,正确处理规模和效益两者之间的关系,理性拓展企业的管理规模,合理维护企业生存空间,实现向效益目标延伸。
二、20--年七大重点工作
1、以服务业主为关注焦点,持续改进服务工作质量,通过推行“精细化服务”,促进“零缺陷”管理的工作进程。
2、加强员工队伍建设和管理,抓好教育和培训,继续提升项目经理层面的综合能力和管理水准,继续提高员工队伍的专业素质水准,确保员工队伍的综合素质适应新形势发展需要。
3、以安全运行为基础,强化安全意识,提高风险防范能力和预警能力,有效控制、减少和杜绝各类事故的发生。
4、加强对设施设备的养护、维护和可靠性分析工作,狠抓设备的治理、改造和完善工作,提高维护的专业水准,确保设施设备运行正常、健康。
5、以深化内部资源,整合外部市场为目标,继续做好人员结构、组织结构和资源的配置和调整工作,以提高我们的工作效能、工作效率和工作效益。
6、培育全体员工居安思危的忧患意识,深化企业的绩效考核、成本考核,继续拓展企业增收、节支,减员、增效,节能、降耗的新思路和新途径。
7、继续做好服务费欠费的追缴工作,加大诉讼力度,通过降低应收资金环节的损失,实现企业新的增收、创收。
一、爱岗敬业是物业管理人员职业道德规范的首要前提
做为一名物业管理人员应该充分认识到自己的本职工作的地位和作用,从而珍惜自己的工作岗位,热爱本职工作,做到干一行爱一行,兢兢业业,一丝不苟。在xx年的工作中,我将要求自己在工作中更加自觉主动地履行岗位职责,以积极向上的健康心态做好工作,牢固树立全心全意为业主服务的思想,正确处理责、权、利三者关系;要求自己具有强烈的事业心、责任感和高度负责的精神,严格遵守公司的物业管理法规和条例,杜绝搞损害广大业主利益和侵犯业主合法权益的事件发生,做到各尽职守。
二、熟悉法规
物业管理工作涉及面广,为了正确处理各方的关系,在xx年里,我要加强物业管理方针、政策和各种法律法规与制度的学习,确保自己在物业管理工作过程中处理问题的正确性,同时从日常清洁管理、消防与安全保卫、房屋与工程设备维修管理、紧急意外事情的发生、业主投诉等方面确保处理的准确性和及时性,做到各事项处理方法运用恰当,加强学习,经常充电,力戒浮躁,努力提升自身的业务水准。
三、客观公正
这是物业管理人员职业道德规范的灵魂。物业管理工作的首要职能就是对各项物业活动进行客观公正的服务,其本质特征体现为“真实性”,离开了实际发生的客观事项去进行处理只会损害业主及其他方面的合法权益。而公正的本质则体现为合理性,对物业管理事项的处理必须坚持公正合理的原则,这不仅是职业道德规范的要求,也是物业管理人员个人品德的体现,物业管理工作实践中经常出现的若干矛盾和问题,大多与此相关。因此,作为业主的“贴心管家”,我做为物业管理人员必须正确行使自己的职权,必须强化自身品德修养和职业道德修养,以为广大业主进行服务。
四、诚信服务
诚信是物业管理的根本。事实证明,凡是出现了诚信危机的管理,在工作中,将始终把业主的利益放在第一位,把诚信放在首位,同时也唤起业主的诚信意识,使物业与业主之间的关系,形成良性循环。
作为一个物业管理员,为居民创造良好的小区环境,带领居民把自己的家园建设好是我的责任。以往的工作中我带领全体工作人员顺利将工作展开,并在小区居民的配合下有效实施了各项业务工作:
一、三个小区公共事务方面
1、全面推行租赁经营服务工作,召开全体工作人员总动员会,明确租赁服务意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,确保工作正常进展。
2、为提高费用收缴率,确保财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。
3、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提高管理服务质量,这也是20--年工作计划中的重中之重。
4、制定《保安器材管理规定》,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并认队真贯彻实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。
5、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况,以对比分析、寻找差距,为下一步工作提高作出更可行的具体措施。
二、--项目
1、全力抓好30—35幢物业移交工作,确保业主满意。
2、督促管理处及时做好26—29幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处及时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。
3、继续跟进26—29幢绿化种植工作。
4、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。
5、督促工程部做好30—35幢相关附属工程,如:道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。
6、做好个别岗位人员调整和招聘工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等),确保项目工作正常运行。
7、拟定"--首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施,为创建"市优"工作打好基础。
三、--项目
1、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,加强收费工作。
2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期免费停车现象,维护秩序正常。
3、与财务协调,及时做好坏帐处理。
4、督促全面检测该项目红外报警系统情况,找出问题所在,并做好相应改善,确保系统的灵敏度和正常运行。
5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除,以免影响整体观容。
6、督促完善该项目小区商铺的资料管理。
7、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理,维护物业的完好。
8、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。
四、--项目
1、督促整理好第12—15幢(共36户,已收楼32户)房屋档案资料。
2、做好外围红线报警的使用与维护,包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。
3、制定安全警报现场跟踪与核实,并明确解除警报及记录操作相关要求,避免作业疏忽。
4、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票发售、泳池水质处理等。
5、督促做好12—15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。
6、跟进做好小区健身器材的安装。
7、督促做好各种费用的追收。
8、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。
9、跟进部分绿化植物的补种和改造等(如:大门入口处即将枯死的大叶油棕树3棵,应该更换)。
五、其它事项
1、--"士多"招商登记等工作配合。
2、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。
3、协调相关部门完成好各项工作任务。
一、 全面实施规范化管理
在原有基础上修订各部门工作手册吗,规范工作流程,按工作制度严格执行,加大制度的执行力度,让管理工作有据可依。并规范管理,健全各式档案,将以规范表格记录作为工作重点,做到全面、详实、有据可查。
二、 执行绩效考核工作,提高服务工作质量
以绩效考核指标为标准,实行目标管理责任制,明确各级工作职责,责任到人,通过检查、考核,真正做到奖勤罚懒,提高员工工作热情,促进工作有效完成。
三、 强化培训考核制度
根据公司培训方针,制定培训计划,提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育,促进员工爱岗敬业、服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训,并在实际工作中检查落实,提高管理服务水平和服务质量,提高员工队伍的综合素质,为公司发展储备人力资源。
四、 结合小区实际建立严整的安防体系
从制度规范入手,责任到人,并规范监督执行,结合绩效考核加强队伍建设,加大对小区住户安防知识的宣传力度,打开联防共治的局面。
五、 完善日常管理,开展便民工作,提高住户满意度
以制度规范日常工作管理,完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维护,让住户满意,大力开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务,给业主提供优质服务。
六、 根据公司年度统筹计划,开展社区文化活动,创建和谐社区 根据年度工作计划,近阶段的工作重点是:
1.根据营运中心下发的《设备/设施规范管理制度》、《电梯安全管理程序》、《工作计划管理制度》等制度规范,严格执行,逐项整改完善,按实施日期落实到位。
2.根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习,明确岗位工作要求。
3.拟定车辆临停收费可行性方案。
4.配合运营中心温馨社区生活剪影等社区文化活动的开展,组织相关部门做好准备工作。
5.按部门计划完成当月培训工作。
20__年__区将以务实的工作态度,以公司的整体工作方针为方向,保质保量完成各项工作任务及考核指标,在服务质量提升年中创出佳绩。
根据广州市物业管理的现状,结合我司在管楼盘的实际情况,为不断提高物业管理服务水平和质量,加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力,加强与业主的沟通及合作,不断增进与业主之间的了解,满足业主的需求,不断提高业主的满意度,以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益,特此,管理部拟定20--年的工作计划如下:
一、严格例行季度检查制度;
根据我司服务宗旨的要求例行季度检查制度,严格按照各项标准对各个管理处的工作进行监督检查,对未达标准的项目提出建设性的建议,同时向管理处发出限期整改通知。对未按照要求及时整改者,将根据公司的有关规定严格作出相应的处罚。
二、认真贯彻执行我司的ISO9001:20--质量管理体系,完善各管理处的档案资料;
各管理处按照全国物业管理优秀小区(大厦)的标准完善档案资料,管理部对管理处的档案资料做出定期检查制度(季度检查),对未完成的管理处提供指导和协助。
三、做好迎接“市优”、“省优”评比的准备;
随着我司工作日新月异的进步,我司将于20--年度上报部分项目参加“市优”、“省优”的评比,“市优”、“省优”的评比将标志着我司服务工作步上一个新台阶。所以,管理部将协助参加评比项目做好一切迎接评比的准备,尽最大的努力完成公司的预定指标。
四、提高管理费和停车收费率;
管理费是支持物业管理工作运转的根本,服务再好,评价再高,如管理费收费率低下,一切都将是空谈,同时,管理费的收取率高也是服务工作效率好的标志。上年度我司的物业管理费收费率相当不理想,故在20--年度里,管理部将把收费率列为首要解决的问题。管理部将协助各个管理处把收费率提高,催收物业管理费的计划有:
1、对各个管理处汇总的管理费收费情况进行分析;
2、对催收费人员进行催收费技巧的培训;
3、协助管理处上门催缴管理费;
4、通过停水停电等措施促使钉子户缴纳管理费;
5、通过法律途径追讨。
五、跟进工程维修和外包合同的实施;
及时了解和跟进外包工程和合同的落实情况,对未达标者采取强硬的措施促使其达标完成,确保我司的利益。
物业管理公司在后勤集团的领导下,禀承集团“服务育人”的宗旨,努力工作,求实创新,圆满完成了下半年工作任务。除了要一如既往地坚定“服务”的理念外,还要开拓工作思路,准确分析物业管理公司发展面临的机遇、困难和挑战,强化危机意识,提倡实干意识,同心同德,实现集团各项工作全面健康有序地发展,为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。下半年我公司工作重点主要有以下几个方面:
(一)做好日常工作,提高公司服务质量
这对于物业管理公司来说有一定难度,公司管辖范围大,人员多且杂,所以说如果想找到物业公司的不足之处,随时随地都能找到。尽管如此,我们仍有决心把服务工作做的更好,为学校、为集团争光。
(二)整顿干部队伍
物业管理公司由原四个中心整合而成,员工很多,公司成立之初,干部上岗时没有进行竞聘,经过将上半年时间的工作,部分干部能够胜任工作,一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定,今年会在适当时候进行调整,完善干部队伍,选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
(三)合理规划部门。
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作,有不尽完善的地方,特别是不能提高工作效率,提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整,合理划分部门,现暂确定为五个部门,分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
(四)积极推动“拨改付”
“拨改付”工作对物业管理公司来说是至关重要的,从目前学校的运行状况来看,物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象,这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题,“零修”的定义是什么,维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。
而我们的维修人员按领导指示,所有有能力修好的项目都是尽快修好,不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难,尤其是资金无法到位,让我们的工作进退两难。所以,有必要积极推进“拨改付”,做到各负其责、各尽其职,彻底避免推诿现象的发生。
(五)进行定编、定岗、减员增效
考虑到物业管理公司队伍庞大,经费比较紧张,公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来,不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位,以免影响我们的服务质量。
(六)有计划、有步骤地进行干部、员工的培训
我们已经做了5级岗到班组长的培训,为期一个星期。培训之后,每个班组长都写了1500字左右的心得体会,大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象,即集团,学校,包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候,可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神,上面的精神没有彻底传达到每一位员工。
这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑,我们已经进行了第一轮培训,接下来,我们会有计划、有步骤地将培训普及,使每一位员工都有可能参与其中。
(七)调动全公司员工积极性,多渠道进行创收
在后勤集团所有公司当中,论创收能力,我们公司恐怕是最低的,因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的,创收很难。但是尽管很难,我们也要想方设法创造收益,“能创收一元钱,就决不创收一毛钱”,尽我们努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有:
(1)开展家政业务。物业管理公司队伍中,很大一批是保洁员,也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起,比较符合我公司目前实际,也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。
(3)花卉租摆和买卖业务。公司校管部有花房,现只是为会议提供花卉租摆业务。
我们考虑利用有限的资源,在花房现有规模能承受的基础上扩大业务,逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方,其一是做好服务,另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接,另外是受客观原因的限制,目前我们只能与后勤管理处达成协议,适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前,物业管理公司对学生的有偿服务项目有两项,一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机,提供有偿饮水。这样,不仅方便学生日常生活,还能为公司创收。
除此之外,我们公司领导班子集思广益,努力在为学生服务方面下功夫,尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
20xx年时间已经过半,下半年摆在我们面前的任务还十分繁重,我们要认真对照年度经营管理指标,制定下半年的目标任务,并狠抓落实。
一方面要针对上半年工作中暴露出的问题和不足,制定切实可行的措施,改进工作、提升质量;另一方面,还要把上半年工作中好的思路、方法以及工作组织模式等予以传承和发扬,保持优势、再接再厉,确保公司全年工作目标和任务的顺利完成,确保公司各项工作高质量、高水平地持续推进。
(一)下半年的工作目标
1、实现业主满意度高于95%
2、报修响应及时率100%;
3、回访率不低于总户数的80%;
4、公共配套设施完好、无随意改变用途;
5、公共设备完好率高于99%;
6、员工100%培训后上岗;
7、无消防责任事故;
8、无安全生产责任事故;
9、固体废弃物做到100%分类并做到无违规处理;
10、污水、噪音、废气做到达标排放;
11、节能降耗,园区照明等电器设施采取定时定员开关,小区公共区域无跑、冒、滴、漏现象。
(二)具体工作措施
1、强化服务意识,进一步提升工作质量
在下半年的工作中,我们要继续强化服务意识,以业主满意为检验工作质量的最终标准,全面进行深化管理服务体制改革工作,扩大服务的广度与深度,在工作质量、服务时效上狠下功夫,提高工作效率和到场服务准点率,做到高效质优,提升工作质量,提升业主的满意度和公司的美誉度。
我们要继续推广我们优质的服务模式,提高物业报修、业主求助等事务的连续性和服务的延伸性;要加大对业主的回访力度,针对每一户业主的情况,分别予以关注、及时跟进;要急业主所急,想业主所想,切实解决业主户内的工程遗留问题和电梯故障、车库内和车库出入口安全设施的设置以及小区内噪音等一系列公共区域的工程问题,以及一些影响生活的事情,千方百计让业主满意;要加强对各区域的日常保洁保养及绿化养护工作,给尊贵的业主营造一个洁净、优雅的居住环境;与此同时,在工程质量方面,要加强与业主的沟通协调,并重点跟进青国青城未处理的工程整改问题。
2、强化创新意识,卓有成效地开展工作
在下半年的工作中,我们要继续强化创新意识,特别是针对制约工作的一些“瓶颈”问题,要拿出新招法、新举措,以创新促进工作质量的提升。
针对业主费用交纳不尽人意的情况,我们要集思广益,对不同业主采取相应的措施及时追缴各类欠费,加大物业管理费和其他费用的收缴工作力度,将收缴工作落实到人,确保年度预算指标的完成;我们将根据自身特点,开展形式多样的公益、文体、趣味等社区文化活动,调动业主参与的积极性,拉近与业主之间的距离,在每一个节庆前对园区和会所进行装饰和布置,营造良好的节日气氛,创新服务;针对目前公司一线岗位人员流动情况较为严重,下半年将加强对秩序维护部缺编人员的招聘工作,通过多渠道、广途径的招聘方式,全力满足安全管理部缺编要求,同时对各部门人员编制也将进行全面调整,合理设立工作岗位及人员编制,充分发挥员工的工作主动性和积极性。
3、强化管理意识,推进工作规范化运作
在下半年的工作中,我们要继续强化管理意识,以IS标准和相关要素为基点,制定贯穿公司的内部管理流程和作业标准,使内部管理制度全面化和规范化。
我们将健全各项管理制度,将责任落实到人,将指标分解到人,完善各项服务标准及操作流程,保证员工服务水平的一致性,做到职责明确,实行目标化管理。我们要靠制度管人,在制度执行过程中给员工输入“按章办事,一丝不苟”的管理理念。另外,我们要做好绩效考核工作,我们将通过笔试和实操方式对各位员工进行考评,在检查各部门制度执行情况基础上对各部门进行年终考评,再根据各部门全年工作完成情况制定出考评成绩,有效激发各部门的团队精神,鼓励先进,鞭策后进,从而保证各项物业管理工作有序的进行。
4、强化培训的意识,全面提升员工的工作能力
企业的竞争,归根结底是人才的竞争。目前公司各部门人员的综合素质普遍有待提高,在下半年的工作中,我们要继续强化培训意识,通过培训全力提高员工的整体素质和工作能力,打造一流的团队。
我们要加强对清洁组礼节礼貌、服务意识、操作规程、安全作业等方面的培训;同时,我们还要做好安全培训,让员工了解安全意识重要意义和提高员工的安全意识,掌握消防器材使用方法,安全责任落实到个人。
最后,我们还要进一步加强企业文化建设,培育独有的精神特质和文化特质,要加强部门沟通与协作,培育团队精神,要加强执行力建设,养严谨高效的工作作风,提高企业的知名度。
总之,在20xx年下半年,我们将努力使工作水平再上一个新台阶,打造一支作风过硬,素质极高,能打硬仗的队伍,全面完成各项经营管理指标,形成并彰显我们的核心竞争力,不断提高业主的信赖和满意度。
20xx年上半年,物业公司在集团领导的大力支持下,紧紧围绕集团公司提出的“社会化、市场化、规范化”要求,本着“热情高效服务、依法依规管理”的工作方针,加强了部门管理和员工自身素质培养,不断创新和挖掘内部潜力,努力完成各项任务。现将主要工作计划汇报如下:
一、建立规范化管理体系,高效完成取证工作。
为了建立符合现代企业管理发展要求的规范化生产管理体系,全面提高公司经营生产管理水平,满足招投标工作需要,加强对公司质量、环境、职业健康安全管理体系贯标的管理,协调推进各部门的贯标工作,建立起公司快捷、高效、标准化的运营体系,确保高质量、高水平完成取证工作。
下一步,公司计划于6月底前完成贯标学习,收集旧文件,体系结构调整、设计、新文件编制;7至9月进行文件实施、体系运行、内审、完善体系、内部整改、管理评审;10月底前完成现场检查、准备、认证、整改;11月取证。
二、不断加强各项服务管理。
加强小区环境卫生管理,创建文明、整洁、优美的和谐小区。下一步,保洁组计划建立楼道保洁、厂区保洁工卡制度,在规范内部考核管理的同时加强外部监督,促使绿化保洁工作规范、效率开展;进一步加强小区秩序管理。尤其要加强车辆管理和装修材料的进场管理,避免车辆乱停乱放和装修材料污染地面的现象发生;规范房管巡视路线。
每日上午,下午各一次按先里面后外围的路线,对公共设施,保洁情况,保安情况进行巡视,并在《房管员日常巡查表》上做出记录,及时填写报修单,如发现异常情况应及时进行处理;张贴设备编号,规范登记维修。往设备上贴标签是维修设备管理过程中一个不可缺少的环节。
下一步,维修组计划结合公司“6S”管理工作的深入开展,按照设备帐目在标签上填好编号,然后将其贴到目标设备上,实现帐物相对,规范园区设施设备维修工作;实现商铺租金催缴人性化、效率化。欠费催缴是天经地义的事,关键是催缴的方式双方是否接受。
这就需要市场开发部在下半年的工作中更加勤于巡视,更快的与各部门沟通,及时解决商户们所反映问题,得到商户们的信任和肯定。
现在,构建和谐社会要以人为本,服务和管理也建立在这上面,只有想办法实现人性化管理,才能尽力化解难题和矛盾,从而促使租金收缴的工作更效率。
三、加强小区文化建设,努力构建和谐小区。
加强小区文化建设是构建和谐小区的有效载体,是坚持以人为本精神的需要。营造安全、健康、和谐的小区文化氛围和理念是加强文化建设的重要内容,为此,公司计划从抓班组内部文化建设入手,结合公司发展目标及宣传工作的开展,明确小区文化建设方向,进一步加强小区文化基础设施建设,更好地发动广大业主积极投身到小区建设中来,促进小区工作的全面进步、和谐发展。
四、继续落实好年度党支部工作计划。
紧紧围绕集团公司党委工作计划、本公司年度工作目标和各阶段重点工作要求,完成好年度思想政治工作任务,特别是“讲、顾、守”学习教育活动后续整改要落实到位。
五、进一步抓好培训工作,注重培训实效。
不断加强业务培训、思想教育和日常考核,帮助员工逐步提高个人素质,调整好工作心态、找准定位,使服务更专业。
六、进一步做好安全稳定工作。
确保职工队伍思想稳定,加强园区安全工作分析,掌握住户基本情况,及时发现问题并督促整改。同时,向有经验的物业公司学习,以规范的管理和优质的服务赢得各类业主的认可。
下半年,物业公司将在集团公司的带领下,重管理,抓培训,创新服务理念;重品牌,拓市场,增强竞争实力;重人才,创机遇,扩大发展空间;励精图治,开拓物业市场,众志成城,创物业辉煌。
20--年,在地产公司唐董的正确领导及大力支持下,物业公司全体员工团结一致、开拓进取,紧紧围绕地产总部所指示的工作目标开展工作,金龙华苑小区逐步进入规范化,服务品质逐步落实到位,管理工作持续改进完善,力争在20--年度把金龙华苑小区工作推向一个新的台阶,根据20--年工作的实施及进展,特制定物业公司20--年的工作计划。
20--年,物业公司将完善物业定位发展,调整新的发展战略,奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进物业的服务品质、小区规范管理工作”思路上,工作任务将主要涉及到企业资质的定级,内部管理,经营管理,企业管理规模的扩大,保持并进一步提升公司的管理服务质量等具体工作。物业公司要在残酷的市场竞争中生存下来,就必须发展扩大。因此,工作重点主要是配合地产做好商铺管理规划及物业公司经营管理、服务品质、业务拓展方面来开展,收支实行“取之于物业,用之于物业”的政策,作为整体不提利润要求,只求服务品质,为能够顺利的达到申请三级企业资质的要求,扩大管理面积、扩大公司的规模将是面临最重要而迫切的需求。同时,根据公司发展需要,将调整组织结构,进一步优化人力资源,提高物业公司的人员素质。强抓落实内部管理,搞好培训工作,进一步落实公司的服务品质,保持公司的管理质量水平逐步上升。在工作程序上进行优化,保证工作能够更快更好的完成,确实做好地产开发品质服务的有力后盾并重点计划以下几个阶段来逐步落实。
一、落实物业三级资质评定
按照湖南省江华瑶族自治县物业管理的有关规定,我公司的临时资质是一年,将于20__年4月23日到期,初设1年的暂定期现已超出规定期限,其相关资质是由行政主管部门根据物业管理面积等参数来评审物业企业等级。据目前的管理面积,我公司可以评定为四级企业。我公司已在20--年12月份承接江华县印象瑶都物业管理项目商住一体化约8万平方米,加上金龙华苑项目约80375.91平方米。目前我公司物业管理面积约16万平方米,这个数字对于物业企业来将是远远不够,初步计划如果能够顺利的拿下龙华.世纪城及华园国际对我们公司来说也将是住宅物业方面一个更大的奠基石。所以,企业等级评审工作将是明年上半年的重要工作之一。换取正式的企业等级将更有利于我公司取得在市场上竞争的砝码。因此,在20--年第二季度开始准备有关资质评审的有关资料,不打无准备之仗。争取一次评审过关。
二、内部管理工作
(一) 人力资源管理
物业公司在20--年成立初期时至今设置了管理处经理—工程经理—保安—保洁,但具体人员定岗定位及责任分工成效不是很明显,比如服务中心文件建档、人事、相关合同、制度汇编、小区规划、工程维修标准等无完善的体系,20--年将重新调整管理架构,编制完善的管理制度及岗位职责。在现有的人员任用上,按照留优分劣的原则进行岗位调整或者引进新人才。在各部门员工的工作上,将给予更多的指导。
在员工的晋升上,更注重于不同岗位的轮换,加强内部员工的培养和选拔,带出一支真正的'高素质队伍。推行员工职业生涯培训,培养员工的爱岗敬业的精神。真正以公司的发展为自己的事业。在今后的项目发展中,必须给予内部员工一定的岗位用于公开选聘。有利于员工在公司的工作积极性,同时有利于员工的资源优化。
在培训工作上将逐步完善制度,将员工接受的培训目标化,量化,作为年终考核的一个子项。管理人员必须要有较强的物业管理专业,基层员工进入公司接受公司的相关制度培训及岗位培训,技术性工种入公司后必须持相关国家认证证书上岗证上岗。。20--年的培训工作重点转移到管理处和班组长员工上,基层的管理人员目前是公司的人力资源弱项,20--年通过开展各类培训来加强该层次员工的培训。
(二) 品质管理
服务品质管理没有推行实施,力度未加强落实无法达到所理想效果。可以看出服务中心对小区业主所提出整改项及投诉问题重视度不够(可以讲能拖就拖,能推就推,无具体解决方案和办法),最重要的是小区业主针对物业服务行业思想接受意识还未转换过来,员工的培训工作执行力度不够,执行的标准没有真正的落实。为此,20--年将实行服务品质管理的实施,为公司通过资质评审认打下坚实的基础,争取能够在20--年第二季度通过三级资质并取得相关证书。
在20--年上半年由物业公司负责人牵头对服务品质体系文件进行汇编,使得对公司更加合适而有效。针对服务品质文件,汇编精简有效的品质管理培训。对新接管的项目实施项目式的服务品质体系进行整编推行,实施不同标准的服务质量系统。
20--年将实施由服务中心经理负责品质管理的落实执行,公司每个接管的项目都指定服务中心经理主抓质量管理工作并配合物业领导做好相关资料的汇编。包括在该项目的质量内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理分析报告等。同时,配合相关行政部门、业主的需求进行年度的质量管理分析调查,获得有效的内部管理信息和业主的建议,以便对项目的不合格项进行整改并逐步完善。
(三) 行政工作
经了解金龙华苑服务中心在20--年中,未能彻底的起到承上启下的作用,管理当中存在一些欠缺。为此,在20--年要加强小区管理,做好人事、劳资、档案外联等各项工作。在公司内设置建议信箱,具体设置在服务中心一楼前台处,用于公司员工就公司的现状和工作生活中的各种问题进行咨询,由服务中心主管负责人抽专门的时间了解,并回复。同时公司每个季度必须召开一次集体工作会议,或者阶段性的服务品质检查。
20--年物业公司的消耗物品采购将由服务中心指定负责人进行统一采购。采购的形式采取固定供货商合同制服务,有利于节约成本和规范化操作。每月的25号报下个月的材料采购清单,次月3号领取所采购的物资,在有力保障项目正常运转的同时,注意费用的有效控制。
(四) 企业文化和品牌打造
华安物业是年轻企业,依托金龙房地产公司和永州的经济发展环境状况,华安物业继承金龙房地产公司高效的服务质量标准,扎实的内部管理。打造华安物业服务品牌,铸造朝气逢勃的企业文化。在20--年华安物业公司将通过举办一系列的活动,来铸造公司的品牌和文化。如:岗位技能竞赛、服务水平竞赛、牌面、扑克赛等,以此加强企业的凝聚力,增强员工的归属感,激发员工的工作热情。严肃工作纪律,从细小处做起,如:着统一服装上班、见面问好、主动为业主提供帮助、下班整理自己的岗位物品及清洁卫生等等。再就是举办多种多样的竞赛活动,同时积极参与有关物业管理的各种会议和培训,在小区业主心中建立良好的形象。
三、对外拓展
物业公司20--年4月成立至今为止已有三年,三年的时光已经过去了,20--年如果不能够拓展管理面积,不但资质定级会成为一个问题,从长远的方面来讲,停止不前就会被淘汰。因此,公司的扩张压力是较大的,20--年的工作重点必须转移到这方面来(包括金龙华苑商业管理)。湖南永州的物业管理市场,住宅小区在今后较长的一段时间里仍是最大市场,再其次是商业楼,再就是工业园区。按照我公司目前的规模,很难在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此,中小型的物业将是我公司发展的首选目标。同时,住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型,我公司应在不放弃该类物业的情形下,开拓商业物业、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。在20--年第一季度将组织人员对市场进行一次摸底调查,已调查结果调整公司的拓展方向。物业公司于20--年12月承接印象瑶都项目,感觉到公司缺乏一个专业的团队来从事物业管理工作。使得该项目工作在以后人力投入的情况下,势必是一个较大的考验,江华县物业市场情况不熟(包括永州市物业市场),信息缺乏,虽做了周边大量的调查了解,但其他物业管理未能有好的趋势。因此,20--年必须加大拓展工作力度,增加投入,拟设专门的人力资源部门招聘高素质人员来工作(基层管理、各部门基层员工),力争华安物业能够顺利的成长,不断的发展物业市场。
1.人员管理
保洁实行夜班后,员工情绪波动,开展工作十分困难,为此和员工多方面沟通,稳定员工情绪,没有影响到工作质量。根据各岗位工作需求情况,重点加强了人员的合理配置和工作负荷量之考核,实际运作特点和要求,调整了班次和值班时间,在不增加人员的情况下,基本满足了保洁的运行要求。
现有人员14人,本年度共有9人离职和调职
其中1人调职到库区,8人离职。
2.培训
对新入职保洁人员进行了清洁理论培训并针对不同岗位进行实际操作培训,使保洁员掌握保洁工作知识,达到写字楼保洁工作的要求。
在对保洁员进行《保洁工作手册》培训的前提下,结合工作中的实际情况着重了以下培训:清洁剂的分类和使用,清洁程序,清洁不锈钢饰物,家具的清洁,清洁烟灰盅,清洁壁纸,电梯的清洁保养,锈的处理。
加强了员工考核制度的培训,创优和有关贯标知识的培训,建立了员工工作的责任心,目前员工已经能够努力工作并按规定标准完成,但在遵守工作纪律,行为举止等细节方面还需监督管理,下一步将加强这方面培训并使之成为习惯。
经过不断的培训与磨合,保洁员工已适应现有管理摸式和工作程序,人员基本稳定。
3.保洁工作模式方面
在集团公司领导指导下实行“无人清洁”,“本色清洁”取得了良好的效果。
在原有的白班基础上分成两个班次,主要清洁工作放在夜班进行。在实施“无人清洁”的同时为保证卫生质量,加强了保洁巡查清洁频率。现有人员配置7f-16f一名保洁员基本能够达到将随时产生的卫生问题在30分钟内解决,但在高峰期11f16f经常存在1小时保洁员无法进入男卫生间现象,导致卫生间较脏。
在“本色清洁”方面加强清洁频率,将原来的固定的计划清洁改为现在的随时清洁,发现污脏立即清洁,恢复原有本色,取的了较好的效果,但清洁成本有所增加。近一时期因二建施工和市政道路施工,整体环境灰尘较大,虽然加强了清洁但整体卫生状况没有达到要求,而且清洁成本有所增加,随着施工的结束将进行彻底清洁,以达到卫生标准。
在保证电梯地毯卫生达到标准的要求,每20分钟吸尘一次。
4.保洁工作完成方面
(1)完成了保洁人员编制及工作模式的及时修订
(2)完成对大厦公共区域卫生日常维护工作。
(3)完成对新入驻楼层的开荒工作。
(4)完成大厦石材晶硬处理,地毯保养工作。
(5)完成大厦垃圾的清运工作。
(6)完成大厦外墙的2次清洗。
(7)完成外围地面冲刷工作。
(8)对b1车场每月两次的清洗工作。(不负责日常保洁工作)
(9)完成特约清洁服务。库区石材地面2次晶面处理和地毯,床头,沙发的清洗工作。3楼地毯的清洗工作。
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为了某物业公司顺利的运作发展,使得某物业通过对某大楼及基地、家属院实行的物业管理,不断总结管理经验,提升物业灌木里水平,积极努力地参与市场竞争,拓展业务管理规模,最终走向市场完全转化为经营性物业管理,达到的经济效益,制定今年的工作计划。
一、定编定岗及培训计划
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求,对某大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁,计划完成某大楼委托租赁的房屋出租率大于96%,今年完成代租收入不少于..万元,按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作,保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划(物业管理费、代租、代办费)
今年完成物业管理费万元,代租、代办费万元(20%),一共为.万元。其中某大楼物业费及代租代办费合计为万元,其它收入万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内(不包括..元以上的修理费用),其中:
1.人员工资包括三金总额为:万元(按现48人计算)
2.自担水电费:万元。
3.税金:万元。
4.其它万元。
五、拓展业务、创收计划
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组,派专人负责,争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米,实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持天山区综合治理先进单位称号,争取先进卫生单位称号。2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查,发现隐患及时整改,做到限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求,完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用,并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传,消防宣传等,每年不少于三次。
一、指导思想与工作目标
--年就是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门,担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和--年工作要点,物业服务中心--年度工作的基本指导思想就是:坚持发展就是硬道理的基本原则,以人为本、强化管理,提高服务质量,大胆、积极、稳妥的推进中心的改革和发展,做到市场有新的发展,管理服务水平有新的提高,经济效益有新的突破,中心面貌有新的变化,争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。
二、基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务:一就是要深入进行体制的改革和机制的转换。二就是要充分整合现有资源,努力做强做大。因此,物业服务中心今年工作的重点,一就是要加强内部的管理,建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二就是积极创造市场准入条件,尽快与市场接轨,大力拓展校内外市场,创造更好的经济效益,实现企业做强做大的目标。
三、具体实施办法
(一)进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充,逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点就是理顺中心与管理站之间,以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度,建立规范化的工作质量标准,逐步向iso9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求,制定中心对站级的考核细则和考核办法,落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制,将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责,逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩,责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算,节支、增效。经详细测算后,要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站,实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制,努力降低运行成本。
5、加强队伍建设,提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法,提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求,采取引进和淘汰相结合的办法,继续引进高素质管理人员,改善队伍结构,提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求,在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站,要在管理等软件方面积极努力,创造条件,力争在年内达到“文明公寓”标准。
(二)进一步完善功能,积极发展,提高效益
1、进一步解放思想,强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段,加强文化建设和宣传方面的投入,营造现代化管理的气息和氛围,创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目,提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策,对服装洗涤,代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备,进一步扩大服务市场,争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备,积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜,拿下一个点。
4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后,积极参与竞标活动,争取拿到1-2个点,拓展武进校区市场。
5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通,做好各项前期准备工作,积极参与其他学校物业市场的竞标,力争拓展1-2个点,使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。
20xx年上半年,在开发区管委会及总公司的支持和领导下,到目前为止我们已完成营业收入230万元。20xx年下半年,我们将继续保持上半年的良好发展势头,响应市政府振兴徐州老工业基地的号召,进一步加大业务投入,争取引进更多的工程项目,重点开拓物业管理业务。同时还要找问题、找差距、找不足,为此,我们制定我公司20xx下半年的工作计划:
一、总的工作目标:
1、稳抓环卫,提高道路保洁质量,确保开发区环境卫生在全市。
2、发展绿化,确保完成开发区下达的绿化养护及绿化保洁任务。
3、积极拓展其他工程业务,提高经济效益。
4、确保安全生产,加强安全意识,尤其是保证车辆行驶安全及道路保洁工人人身安全。
5、提高全体干部员工的服务意识和服务理念。
6、维护职工的合法利益,提高职工福利待遇,确保职工队伍的稳定。
7、力争完成全年营业收入520万元,创利税20万元。
8、积极拓展物业管理新业务,拟承接高铁国际商务区一体化物业管理。
二、具体措施:
1、加强政治学习,统一思想认识,提高全体干部员工为开发区建设和发展服务的意识。将开发区的新形势、新发展、新变化传达给个职工,激发职工的工作热情。
2、加强职工业务技能培训。尤其是物业管理人员,分管理人员、维修人员、秩序维护员(保安)、保洁员等不同部门、不同工种要定期进行物业管理知识、专业技能训练,定期进行消防知识培训;对驾驶员定期进行安全思想教育。
3、继续在各部门推行承包责任制,由部门负责人负责本部门内部的所有事务,部门负责人对公司经理负责。
1)公司拟正式成立监管科,隶属于公司办公室,向办公室及公司总经理汇报工作。监管科于20xx年初成立试运行以来,对公司的各项工作都有了很大的促进作用,但是监管力度仍然不够大,离公司领导对监管科的期许,还有比较大的差距。公司拟于下半年正式成立监管科,加强对各部门的检查考核,量化考核指标,每天考核两次,不走过场,不搞形式主义,不怕得罪人,如实填写日考核表,月底总结考核情况报办公室,根据考核情况按公司奖惩制度进行奖惩。
2)对环境卫队酝酿进行重大改革。推行承包责任制,环卫队实行队长负责制,队长签定承包责任合同,全面负责环卫工作。同时计划分路段进行承包,由监管科对各路段进行考核定奖惩;垃圾中转站(车队)实行队长负责制,队长签订承包责任合同,职责范围包括垃圾中转站、车队、安全保卫、渣土办;与驾驶员签订责任状,明确驾驶员的责、权、利,进一步明确发生安全事故后公司和驾驶员各自所承担的责任;对原垃圾站进行改造,新上压缩机组一台;强化服务功能,提高服务水平,加大对企事业单位的服务力度,拟增加封闭式保洁车、吸粪车及洒水车各一辆;拟接管经七路垃圾中转站。
2)办公室加强内部管理,对公司各部门劳动纪律及业绩的监督考核;负责仓库、汽车等事项的综合管理;组织经理办公会及班组长会议,每月进行工作总结并制定下月工作计划;安排监管科每天考核各部门工作;进一步加强物资采购、仓库管理、用油管理,材料进出必须有领导签字;油票由办公室统一开具经总经理签字后方可加油,并由办公室安排专人随同;汽车维修及购买配件由专人负责,办公室统一安排。
3)绿化队实行承包责任制,分管经理签订承包责任合同,负责绿化队内部所有事务。在确保完成开发区下达的绿化带养护及保洁任务的同时,积极拓展其他绿化工程业务。
4)继续加大物业管理力度。做好安全培训及管理,定期对安保人员进行技能培训、消防培训,定期举行技能竞赛和消防演习;继续加强科技创业园服务区的管理,对服务区食堂卫生及饭菜质量进行监督管理,确保宿舍楼住户财产及人身安全,确保园区环境美观,高标准高质量完成园区车棚建设;继续做好怡园市民广场窗口单位物业管理,拟申报广场绿化工程为徐州市精品园林工程;承接清洁技术产业园绿化
4、开源节流,节约各项经费开支,加强财务审计力度,尤其是工程审计,提高公司的经济效益。
5、加大物业管理房租、水电费收费力度,确保费用及时回收。
6、改革公司工资分配体制。进一步提高临聘人员工资待遇以及改革驾驶员工资制度,宗旨是使多劳者多得、少劳者少得、不劳者不得,尽可能使工资分配趋于合理化。
7、加强安全生产管理,进行安全知识培训,包括保安职责教育、消防知识培训、车辆行驶安全教育等,特别是行车安全管理,通过每周进行一次安全思想教育,强化驾驶员的安全意识。确保20xx年全年无安全责任事故。
8、严格执行奖惩制度,细化奖惩条例。做到奖优罚劣,使人人有压力,人人有动力。
20xx年下半年,我们将以振兴徐州老工业基地为契机,参与推进开发区二次创业,以秦常委及各级领导的关心支持为动力,齐心协力,共谋发展,争取超额完成全年经济目标任务。
2某年,是物业公司致为关键的一年。工作任务将主要涉及到企业资质的换级,企业管理规模的扩大,保持并进一步提升公司的管理服务质量等具体工作。物业公司要在残酷的市场竞争中生存下来,就必须发展扩大。因此,2某年的工作重点将转移到公司业务的拓展方面来。为能够顺利的达到当初二级企业资质的要求,扩大管理面积、扩大公司的规模将是面临最重要而迫切的需求。同时,根据公司发展需要,将调整组织结构,进一步优化人力资源,提高物业公司的人员素质。继续抓内部管理,搞好培训工作,进一步落实公司的质量管理体系,保持公司的管理质量水平稳步上升。在工作程序上进行优化,保证工作能够更快更好的完成。
一、对外拓展:
物业公司到了2某年,如果不能够拓展管理面积,不但资质换级会成为一个问题,从长远的方面来讲,不能够发展就会被淘汰。因此,公司的扩张压力是较大的,2某年的工作重点必须转移到这方面来。四川成都的物业管理市场,住宅小区在今后较长的一段时间里仍是市场,退其次是综合写字楼,再就胜业园区。按照我公司目前的规模,难以在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此,中小型的物业将是我公司发展的首选目标。同时,住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型,我公司应在不放弃该类物业的情形下,开拓写字楼、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。在2某年第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调查。就得出的结果调整公司的拓展方向。
经过2某年的对外拓展尝试,感觉到公司缺乏一个专门的拓展部门来从事拓展工作。使得该项工作在人力投入不足的情况下,市场情况不熟,信息缺乏,虽做了大量的工作,但未能有成绩。因此,2某年必须加大拓展工作力度,增加投入,拟设专门的拓展部门招聘高素质的得力人员来专业从事拓展工作,力争该项工作能够顺利的开展起来。投入预算见附表5。
目前暂定2某年的拓展目标计划为23万平方米,这个数字经过研究,是比较实际的数字,能够实现的数字。如果2某能够找到一个工业园区则十万平方米是较为容易实现的;如果是在住宅物业方面能够拓展有成绩,有两个项目的话,也可以实现。目前在谈的大观园项目等也表明,公司2某年的拓展前景是美好的。
二、换取企业资质
按照四川省的有关规定,我公司的临时资质是一年,将于2某年5月份到期,有关行政部门根据我公司的管理面积等参数来评审我公司的企业等级。据我公司目前的管理面积,可以评定为四级企业。如果在5月份之前能够接到一个以上物业管理项目,则评定为三级企业,应该是可以的。所以,企业等级评审工作将是明年上半年的重要工作之一。换取正式的企业等级将更有利于我公司取得在市场上竞争的砝码。因此,在2某年第二季度开始准备有关资质评审的有关资料,不打无准备之仗。争取一次评审过关。
三、内部管理工作:
(一)人力资源管理:
物业公司在2某年中设置了两个职能部门,分别是综合管理部和经营管理部,今年将新设立拓展部。分管原来经营管理部的物业管理项目的对外拓展工作。同时,在现有的人员任用上,按照留优分劣的原则进行岗位调整或者引进新人才。在各部门员工的工作上,将给予更多的指导。
在员工的晋升上,更注重于不同岗位的轮换,加强内部员工的培养和选拔,带出一支真正的高素质队伍。推行员工职业生涯咨询,培养员工的爱岗敬业的精神。真正以公司的发展为自己的事业。在今后的项目发展中,必须给予内部员工一定的岗位用于公开选聘。有利于员工在公司的工作积极性,同时有利于员工的资源优化。
在培训工作上将继续完善制度,将员工接受的培训目标化,量化,作为年终考核的一个子项。员工进入公司后一年内必须持证上岗率达1。技术性工种必须持相关国家认证证书上岗。2某年的培训工作重点转移到管理员和班组长这一级员工上,基层的管理人员目前诗司的人力资源弱项,20__年通过开展各类培训来加强该层次员工的培训。
(二)品质管理:
质量管理体系在23年开始推行,其力度和效果均不理想。除了大家的重视度不够外,还在培训工作上滞后,执行的标准没有真正的落实。为此,2某年将继续贯彻公司的质量体系,为公司通过ISO9:2某的认证认真的打好基础,争取能够在2某年通过认证。
在2某年2月份以前组织综合管理部和公司的主要人员对质量体系文件修改,使得对公司更加合适而有效。针对修改版的文件,组织精简有效的品质管理培训。对新接管的项目实施项目式的质量体系设计,对单独的项目编写质量文件,单独实施不同标准的质量系统。
2某年将实施品质管理项目专人负责制,公司每个接管的项目都指定专人配合品质主管从事质量管理工作。包括在该项目的质量内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理审核报告等。同时,配合项目业主(业主委员会)的需求进行年度的质量管理分析调查,获得有效的内部管理信息和业主的建议,以便对项目的不合格项进行整改。
2某年12月拟将进行一次内部质量管理体系审核,将严格依照ISO9:2某的要素进行,这次内审将是物业公司的第一次品质管理总结会议。
(三)行政工作:
综合管理部在2某年中,未能彻底的起到承上启下的作用,有一定欠缺。工作有停顿,许多问题没有细致的落实。在公司和员工之间没有一个有效的沟通手段,大部分员工对工作情绪低沉,得不到高层主管的工作帮助。为此,在24年综合管理部要加强管理,做好人事、劳资、档案外联等各项工作。在公司内设置建议信箱,具体设置在公司总部和各项目处,用于公司员工就公司的现状和工作生活中的各种问题进行咨询,由行政主管人员抽专门的时间了解,并回复。同时公司每个季度必须召开一次集体工作会议,或者阶段性的质量体系审核。
为了物业公司顺利的运作发展,为业主和租户提供高效优质的服务,完成业主委托的各项物业管理及经济指标,发挥物业最大的功能,使得物业通过对x大楼及基地、家属院实行的物业管理,不断总结管理经验,提升物业灌木里水平,积极努力地参与市场竞争,拓展业务管理规模,最终走向市场完全转化为经营性物业管理,达到最佳的经济效益,制定今年的工作计划。
一、 定编定岗及培训计划
今年是物业公司运行的第一年,实行二块牌子(1.物业管理公司 2.管理中心)一套人马,在保留原中心的功能基础上,通过物业的运作,最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排,计划全公司定编37人,其中管理人员7人,按照厂里的培训安排参加培训。
二、 代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求,对x大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁,计划完成x大楼委托租赁的房屋出租率大于96%,今年完成代租收入不少于..万元,按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作,保证所辖物业的正常运作。
三、 收入计划(物业管理费、代租、代办费)
今年完成物业管理费..万元,代租、代办费..万元(..20%),一共为.万元。其中x大楼物业费及代租代办费合计为..万元,其它收入..万元。
四、 费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内(不包括..元以上的修理费用),其中:
1.人员工资包括三金总额为:..万元(按现48人计算)
2.自担水电费:..万元。
3.税金:..万元。
4.其它..万元。
新的一年,为实现公司长远发展,现结合公司和我部门的实际情况,我们工程部201x年工作的重点,着力于工程部各项工作的落实,并在原来工程部工作的基础上,不断提高服务质量,主动配合物业服务中心完成各项维修任务,特拟定工作计划
一、人员安排
按照运作模式及岗位管理的要求,工程部的人员维持目前的的人数,保证水电系统的运行。为保证应急事件得以及时有效的处理,在现有人员编制中,夜间实行听班制度。
二、工作计划
(1)加强工程部的服务意识。目前在服务上,工程部需进一步提高服务水平,特别是在方式和质量上,更需进一步提高。本部门将定期和不定期的开展服务意识和方式的培训,提高部门人员的服务质量和服务效率。
(2)完善制度,明确责任,保障部门良性运作。为发挥工程部作为物业和商家之间发展的良好沟心的纽带作用,针对服务的形态,完善和改进工作制度,从而更适合目前工作的开展。从设备管理和人员安排制度,真正实现工作有章可循,制度规范工作。通过落实制度,明确责任,保证了部门工作的良性开展。
(3)加强设备的监管、加强成本意识。工程部负责所有的设施设备的维护管理,直接关系物业成本的控制。熟悉设备运行、性能,保证设备的正常运行,按照规范操作时监管的重力区,工程部将按照相关工作的需要进行落实,做到有设备,有维护,出成效;并将设施设备维护侧重点规划到具体个人。
(4)开展培训,强化学习,提高技能水平。就目前工程部服务的范围,还比较有限,特别是局限于自身知识的结构,为进一步提高工作技能,适当开展理论学习,取长补短,提高整体队伍的服务水平。
(5)针对设施设备维护保养的特点,拟定相应的维护保养计划,将工作目标细化。
三、做好能源控制管理
能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例,节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是
(1)提高所有员工的节能意识。
(2)制定必要的规章制度。
(3)采取必要的技术措施,比如进行市场广告和路灯的照明设施设备的改造,根据季节及时调节开关灯的时间,将能耗降到最低;将楼道的灯改造为节能型灯具控制开关改造为触摸延时开关。
(4)在设备运行和维修成本上进行内部考核控制,避免和减少不必要的浪费。
(5)每月定时抄水电表并进行汇总,做好节能降耗的工作。
20--年沃德物业公司的年度工作思路是完善公司架构和管理制度,加强业务知识培训及时储、备可用人才,转变观念服务好客户、准业主,配合好地产开展各项工作的指导思想,将物业管理规范化服务深入每个细节当中,如何开拓、创新、进取,如何建立自己的团队,培养造就自己的业务骨干人才,是物业公司的立足之本。今根据沃德物业公司的实际情况及后期发展将面临的问题,制定如下工作计划:
一:完善物业公司的组织架构
完善公司架构:建立组织架构是任何一家公司管理运作经营的基本程序,良好的组织架构可以避免公司内部产生管理混乱、职责冲突和岗位臃肿现象,避免出现绩效不彰、成本居高不下、竞争优势丧失、士气低落,以及人才流失和人力资源浪费的现象。随着地产公司开发项目不断的延伸,物业公司作为地产公司前期开发的服务主体,在全力配合好地产公司各项工作开展的指导思想下,服务好未来的业主和客户,应对物业人员配置的需求要得到及时完善和配置到位,以满足正常工作运作。
二、完善管理制度,进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充,逐步完善和建立与现代物业管理相适应的管理制度和程序。理顺地产与物业之间的沟通、协调、配合工作,以及物业管理公司内部的标准管理模式和制度,建立规范工作质量标准,逐步引入iso9000质量标准认证体系运作。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求,制定考核细则和考核办法,落实相应的制度和组织措施。实行月考核与季度考核相结合。考评结果与月分配绩效资金相结合的考评分配体系。
3、加强队伍建设,提高综合素质。采取请进来培训和走出去学习相结合等办法,提高现有人员的业务素质。同时根据公司实际工作需求,采取引进和淘汰相结合的.办法,继续引进高素质管理人员,改善队伍结构,提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
4、制定《沃德物业员工手册》规范员工行为、明确劳动关系、让《员工手册》成为公司对员工管理时实行奖惩、辞退、评优和员工晋升的考核依据,避免出现纠纷和管理混乱现象。
三、多种招聘途径、加大人员招聘力度
1、制定近期与未来岗位人员配置方案,根据物业公司组织架构安排,充实人员编制,达到满编满岗和人员配备适当充裕,可供各岗位随时调节、调动,能有效地完成、实现公司总体目标和任务,做到保障及时、服务及时。
2、积极的与公共就业机构联系,通过成为其会员等方式与这些机构建立起长期的合作关系,随时获得所需要的应聘者和人力资源信息。采取凡是与合作就业机构成功介绍人员到公司入职工作超三个月的,给予合作就业机构一定的金额奖励。
3、提供出具体要求委托一些私人就业机构发布招聘信息、在各大招聘网站散布招聘信息。亦可以与辖区村委会寻求合作,协助解决附近村民部分符合条件而又没有工作的村民。凡是成功介绍人员到公司入职工作超三个月的,给予机构或个人一定的金额奖励。
四、加大培训力度,提升员工素质,建设储备自己的骨干梯队。
1、岗前培训:为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况现状及发展趋势,熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度,奖惩制度、考核制度等),掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等),掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
培训内容:公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。2、在岗培训和公司选派、鼓励员工考取相关岗位从业资格证。其目的就是培养和造就企业自己的骨干队伍,从而提高服务层次,改进服务质量,使员工专业培训率达到90%。初步达到具有一定的专业知识和处理正常事务能力的物业服务团队。培训内容和物业从业人员需具备的一些证件:
1)、物业公司的各项规章制度、物业公司的《员工手册》,企业发展、公司规划、公司理念、组织机构及各岗位相关的专业知识、物业法律知识。
2)、物业从业人员上岗证、电梯维护保养操作证、安全消防员证、弱强电系操作维护证、电瓶车驾驶证、iso9000质量认证体系内审员资格证等一些证件。
五、落实物业资质三级的申报工作
按照广东省中山市物业管理的有关规定,我公司的临时资质有效期限是一年,将于20--年5月7日到期,资质审批是由城乡住建局行政主管部门负责审批,物业公司需准备以下资料按顺序装订成册送审。
1、物业服务资质证书正、副本;
2、企业法人营业执照正、副本复印件(验原件);
3、上年度资产负债表、损益表;
4、物业服务项目维修资金缴存证明(在工商银行、农业银行、建设银行开设的维修资金帐户和对帐单等);
5、物业专业人员不少于10人,工程技术人员资格证和全国物业管理从业人员岗位证各5人(验原件)。
因此在20--年3月份就要第开始准备有关资质评审的相关资料,不打无准备之仗,争取一次评审升级过关。
六、绿化外请和花棚场花卉培育工作计划
为了提升小区绿化管理质量,提高绿化养护技术和保障绿化成活率,鉴于我司现绿化队伍的建设不成熟和绿化养护技术的欠缺,拟从20--年2月中旬绿化养护工作对外分包。现有的绿化工部分人员分流到保洁队伍当中去,苗圃场树木的养护和花棚花卉的培育工作由公司绿化班3-4人负责。绿化养护对外分包合同正式签定后后,花棚场花卉培育工作正式正式投入运作。
20--年是物业公司大胆管理、探索、稳步发展、苦练基本功的一年,我们将积极配合地产公司的发展目标,在服务整体水平和服务质量上下功夫,重在细节“以人为本,以诚为准”,于细微处见精神,真正做到“服务从每一件小事做起”,以规范操作、热情服务来展开各项工作,认认真真、扎扎实实地做好每一件事,使我们的服务工作让客户满意、让公司满意。相信在公司全体同仁的共同努力下和公司领导重视下,沃德物业公司将在20--年的工作中走进崭新的一页
为了某某某物业公司顺利的运作发展,使得某某某物业通过对某某某大楼及基地、家属院实行的物业管理,不断总结管理经验,提升物业灌木里水平,积极努力地参与市场竞争,拓展业务管理规模,最终走向市场完全转化为经营性物业管理,达到最佳的经济效益,制定今年的工作计划。
一、 定编定岗及培训计划
二、 代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求,对某某某大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁,计划完成某某某大楼委托租赁的房屋出租率大于96%,今年完成代租收入不少于..万元,按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作,保证所辖物业的正常运作。
三、 收入计划(物业管理费、代租、代办费)
今年完成物业管理费..万元,代租、代办费..万元(..20%),一共为.万元。其中某某某大楼物业费及代租代办费合计为..万元,其它收入..万元。
四、 费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内(不包括..元以上的修理费用),其中:
1.人员工资包括三金总额为:..万元(按现48人计算)
2.自担水电费:..万元。
3.税金:..万元。
4.其它..万元。
五、 拓展业务、创收计划
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组,派专人负责,争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米,实现盈利。
六、 综合治理、消防安全工作计划
1.保持天山区综合治理先进单位称号,争取先进卫生单位称号。 2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查,发现隐患及时整改,做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求,完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用,并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传,消防宣传等,每年不少于三次。
一、自觉加强自身学习,努力适应工作 在20xx年初进入安居小区时,我初次接触物业管理工作,对物业工作人员的职责任务不甚解为了能够尽快适应新的工作岗位和工作环境,我自觉加强学习,虚心求教释惑,不断理清工作思路,总结工作方法。一方面,在干中学、学中干,不断掌握工作方法,积累工作经验。在安居小区实际工作中,我注重以工作任务为牵引,依托工作岗位学习提高工作能力,通过观察、摸索和实践锻炼, 通过在xx小区的一线进行收费等工作的锻炼使我能够较快地进入了实际工作中,为我在下半年在xx小区工作的开展打下了良好的基础。另一方面,自己通过问书本、问同事,不断丰富物业知识,掌握工作实际工作技巧。在各级领导和同事的帮助指导下,从不会到会,从不熟悉 到熟悉,我逐渐摸清了工作中的基本情况,找到了切入点,把握住了工作重点和难点。
二、帮助完成收缴服务费的工作 根据年初公司下达的收费指标, 结合安居小区和荆善安居小区的实际情况,在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上。在安居小区以及荆善安居小区管理处领导的带领下和支持下,积极开展对安居小区、荆善安居小区物业管理服务费的收缴工作。最终在物业领导的支持下,完成了公司下达的收费指标。
三、能源费的收缴工作 如期完成安居小区每月入户抄水表工作的同时,并对安居小区内商业用水费用进行收缴工作。
四、20xx年工作计划 20xx年在贯彻落实公司的各项规章制度和条例的前提下,通过对物业管理有关知识的学习,增强自身工作的积极性以及综合素质能力。重点工作为进一步提高物业费收费水平,各项服务工作要有序开展,业主满意率同比去年有显著提高。
1、继续加强自身服务水平和服务质量,使业主能够满意。 良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉,物业管理首先是一个服务行业,接待业主来访,我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这 样即使业主带着情绪来,我们的周到服务也会让其消减一些负面情绪,为物业管理费的收取工作带来积极效应。
2、进一步提高物业收费水平。 加强物业方面专业知识的学习,在物业收费过程中对于业主反映的问题能够了解,并且对于问题能够给出合理的解释。
3、密切配合办公室等部门工作。 能够及时、妥善处理业主的纠纷,对于业主反映的服务方面的意见、建议及时上报。 回顾20xx年的工作,对于刚刚参加工作的我来说有点艰辛,但是收获了成长与成绩。
在送旧迎新之际,物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上,总结经验,找出不足,以更加务实的态度,积极配合集团经营的战略方针,细化...
在送旧迎新之际,物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上,总结经验,找出不足,以更加务实的态度,积极配合集团经营的战略方针,细化管理,从内部挖掘潜力,向管理要效益,更加严格要求,加强培训,勇于面对不足,团结一心,增强大局意识、责任意识和协作意识,同心同德,努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神,共同为公司的迅速发展竭心尽力。
《孙子兵法》说:间于天地之间,莫贵于人。员工是企业的根本,员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为 20xx年物业开展内部管理的基本战略,实行严格管理,善待员工的方针,开展系列的培训计划、绩效考核,推进企业文化,强化品牌意识,提高团队的凝聚力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目标:
人员当月流动率小于 5%
人员培训覆盖率达到 100%
人员招聘到岗率达到 98%
员工生活满意度达到 90%
1、团队的建设在于制度化的管理,人事行政部年度首要工作是完善管理制度,细化岗位责任制,把责、权、利充分统一,落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度,调动员工的积极性。绩效源于执行力,执行力源于细节,人事部计划以保安部作为试点,对每个岗位提出具体的岗位职责要求,推行新的绩效考核制度,调动员工对工作的积极性,使员工不断加强自我管理能力,明确工作标准,提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理,力求在三月份全面覆盖,以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上,人事行政部将加强监督的力度,对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题,及时改进。
2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点,制定有针对性的培训计划,以业务知识培训和企业精神相结合,坚持正面灌输,强化理念,增强员工主人翁责任感和事业心,培养开拓进取,勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到100%业主第一。以企业精神和宗旨作为统一员工意志,述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中,采取优胜劣汰的方针,对入职、转正的员工严格按标准把关,逐步提高员工素质,继而提高团队的整体素质。
3、在提高管理要求的同时,更进一步关心员工生活,重视员工需求,加强员工宿舍、饭堂的管理,组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利,加强与员工的沟通,以多方渠道听取员工意见加以综合,并及时给予改善。
4、效益是企业的最终目标,通过岗位责任制的落实,人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况,避免人浮于事,以建立一支精干、高效的服务团队为目标,严格控制人事成本。
5、行政方面,将以配合业务部门开展工作的需要为前提,积极与各部门加强沟通协调,大力配合。修正现有的工作程序,使之更标准化、规范化。及时完成物料采购,严格管理物料的采购、使用控制流程,重视公司资产、仓库、车辆的管理,堵塞漏洞,做好把关的工作,保证公司财物、利益不受损失。
二、客服中心|||
物业管理是以服务为主,客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此,服务中心将把服务放在第一位,坚持 以人为本的服务宗旨,规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值,使物业发挥最大的使用效能。
工作思路:
强调成本控制意识和成本管理程序;
强调团队的有效运作和服务流程;
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;
强调以人为本的服务理念和服务的人性化;
致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。
目标设置:
客户综合满意率不低于 90%;
服务综合及时率不低于 85%;
业务技能培训 100%;
小区绿化完好率不低于 90%;
绿化覆盖率不低于 60%;
管理费收费率一期逐步达到 70%;
二期收费率达到 90%;
生活垃圾日清率为 &n
bsp; 100%;
工作重点:
根据对20xx年的工作回顾和反思,20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行,以提高管理服务效能,营造和谐生活环境。
(1)制定、完善工作手册,使员工翻开手册即可操作,如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训,通过不断的强化学习,不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关,定期进行考核评比,对不称职员工坚决撤换。
(2)小区的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境,是我们非常重视的问题,以往的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导、检查、培训落实到位,才能充实发挥每个人的潜能,认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识,使小区的环境卫生状况达到最佳状态。
(3)根据目前的收楼情况,强化对工程维修的监管力度,与各部门积极协调配合,完成收楼任务。
(4)对物业管理费收取率较低的现状,由于综合因素较多,将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通,听取业户的意见。接受合理的要求及意见,采取有效措施进行相应的整改,提高管理质量;对于超出管理标准的要求,按国家及有关规定向业主耐心解释,并加强对物业管理行业的政策宣传,以转变以往固有的观念,争取业主的理解,对经解释无效拒交管理费的业户,将通过法律途径解决,使管理工作得以顺利开展。
(5)加强社区文化的建设,建立与业主的良好沟通,共建和谐社区。
(6)协助成立业主委员会筹备小组,实行业主自治,共同管理。
三、工程维修
四、保安部
保安部针对20xx年总结和分析工作情况,继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心,以做好安全和服务工作为前提,搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向,做好小区的全面安防工作,保证人、财、物的安全,配合客服,加强对小区的巡查,提高整体管理水平。
工作目标
住客及公司综合满意度 95%;
无因管理责任事故率 0;
新员工岗前培训率 100%;
不合格项整改率 100%;
员工流动率≤20%(不包括非正常流动率);
突发事件快速反应率为 98%;
非正常投诉率低于 2%。
1、 做好《百日安全无事故评比活动》方案的实施(20xx年11月1日至20xx年2月8日),
并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管,同时全面做好二期有关工作的服务和管理,树立保安队伍的形象。
2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作,节日前小区安全大检查,由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和安排好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工,拟成立物业公司篮球队,既可丰富员工业余生活,又可为公司联谊公关比赛做好准备。
3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动,体现保安队伍的服务意识和服务热情,同时建立良好的口碑。
4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作,建立和完善智能化系统的使用和管理制度,及时进行智能化系统操作规范培训,逐步改变完全靠人防的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗,保证小区24小时的监督和管理,提高安防标准。
5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况,更进一步完善设备设施管理和使用运作培训,同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主,提高安防意识的宣传和群防群治工作。
6、 做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队
伍。结合保安职业特性,在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作,加强与人才市场、部队和保安学校的联系,做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%,其它占比例为25%(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力创造最大价值,做好物业公司排头服务部门。
7、 加强骨干队伍的建设,拓宽员工知识面,条件允许组织骨干参观兄弟单位学习,查找自身问题,提高整体素质和层次,(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让,每季度开展工作自评,部门上半年工作总结时工作述职。
五、会所经营
20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针,积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经
营手法,推出更贴身的服务,把会所经营做到推陈出新。在内部管理上,加强本部门各经营点的协调合作性,着力增强和提升员工工作技能和服务意识,最大限度地调动人员的积极性、创造性;切实加强餐厅出品管理工作,在饮食出品上不断推陈出新,做好小区配套服务工作的开展。
工作目标
力争半年创收3万元;
六、财务管理
围绕集团发展战略和财务年度工作目标,促进效益增长,完善财务管理体系,加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时,建立规范的账务管理,积极配合业务部门工作的开展,加快科耐物业管理的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务,制定物业财务部20xx年上半年工作计划如下:
工作目标:
服务满意度90%;
控制亏损在20万元以内;
建立君华物业成本库;
1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制, 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。
2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比,管理台帐的登记与财务状况分析,并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。
3、以服务为宗旨,与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合,一起商定催缴的办法,争取催缴率达到30%。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。
4、负责各种款项的审核,规范财务付款审核程序,进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度,对以前修改的部分要进行重点的讲解,新的制度实施后,要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。
5、完成XX年的年终财务总结,进行财务状况分析,编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制XX年上半年资金计划,上报集团资金计划部,根据集团批准的资金计划,合理安排物业公司XX年上半年每个月的资金,并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。
在20xx年的工作展望中,随着二期业主的入住,对物业公司的服务水平,服务素质、工作效率的要求都将是一个很大的提升。在20xx年,我们有信心齐心合力打造物业的企业形象,有信心提高物业管理费的收费率,有信心组建我们自己的服务团队,有信心比今天做得更好。
一、思想方面
在思想方面,不断学习物业公司的管理理念和企业文化,始终以“崇德、齐同、卓新”的态度投入到日常的工作生活中,做到了与人为善,和睦相处。
二、工作方面
1 、财务核算工作
财务核算是会计人员的基本工作,也是日常性工作。现在的财务核算都是借助财务软件来完成的,对财务软件的日常性工作操作已经可以 熟练掌握使用。在工作中做到及时编制凭证、按时结账、及时准确的出具财务报表并上报公司财务中心。
2 、月度资金预算及 20xx 年财务预算的编制 “凡事预则立,不预则废”——按照物业公司财务中心的要求每月及时填报月度资金
预算表及年终填报下年度的资金预算计划,在完成此项工作中体会到公司在资金的方面的管理的先进性。合理有效地筹措、分配、使用资金,加强对公司内资金使用的监督和管理,提高资金利润率,保证资金安全。
3、财务内部报表的编制 在日常的财务核算中编制的《资产负债表》、《损益表》等基础的财务报表并不能满足一个日益发展壮大的公司管理层企业管理的需求,而财务中心适时的推出、改进一系列的财务内部报表,为公司的进一步发展奠定了一个夯实的基础。在编制内部报表的过程中,能够正确领会到公司管理层的对物业公司下一步发展所指明的方向。促使自己在工作中完善核算方法,为公司的可持续发展做好扎实财务工作。
4、物业软件的实施
为了完善物业公司的核算工作,公司安装了专业的物业管理软件,以方便辅助财务的核算。在物业管理软件的推广使用中与软件公司的工程师积极沟通,寻求解决完善软件存在问题的方法,并指导物管员正确的使用软件。使物业管理软件在日常物业管理中发挥最大的作用。
5、领导临时交办的其他工作 对于一件事重要与否应该在第一时间做出正确的判断,才方便下一步 制定计划。在领导临时交办的其他工作,我总是要判断其是否重要、紧急,然后合理的安排时间,在有效的时间内高质高量的完成领导交办下来临时事项。合理的安排时间,有效的利用时间,否则纵使每天忙得团团转但其实又真的没干什么,就向一个救火队员一样,哪里有火哪里跑,最后却收益甚微。 新的形势和新的发展要求赋予了我们新的责任和使命,作为物业的一名普通员工强烈的使命感和责任感又不断的鞭策我继续开拓创新,阔步向前,宏伟的企业愿景正在向我们敞开怀抱,在此谨借屈原的一句话表达我个人对新一年工作的态度,即“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”。
20--年将是我们物业管理工作计划全面提升的一年,我们将针对所欠缺与不足方面努力补上,全面提高,跟上公司与发展商的发展要求。特制定了20--年物业管理工作计划:
一、保安管理
1)、做好小区的治安管理,维护良好的治安秩序。
2)、对各规章制度与岗位职责进行学习,特别是新入职队员的培训。继续做好小区内安全保卫工作,确保小区的正常秩序,给业主提供一个安全、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。
3)、加强部门内部力量的梯队建设,努力培养骨干力量。
4)、做好小区的消防安全工作,力求做到全年无任何消防安全事故。
5)、加大军事训练力度,在20--年度中使部门员工的整体军事素质得到质的提高。
6)以绩效考核指标为标准,实行目标管理责任制,明确保安部各级工作职责,责任到人,通过检查、考核,真正做到奖勤罚懒,提高员工的工作热情,促进工作有效完成。
二、工程维护保养管理
1)对整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的运行管理、维修与保养,确保小区的各项设备设施正常工作
2、加强对装修户进行监督管理。
3、向业主提供有偿服务。
三、 环境卫生的管理
1)环境卫生方面,我们根据小区实际情况,主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清澈透明。
2)要求保洁部制定严格的工作计划,结合保洁工作程序与考核办法,对清洁工作进行监督检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放,集中清运管理,并加强小区卫生检查工作,确保小区的卫生清洁美观。
3)要求保洁部按照开发商的要求进行。
四、客服管理
1)继续加强客户服务水平与服务质量,业主满意率达到95%左右。
2)进一步提高物业收费水平,确保收费率达到96%左右。
3)密切配合各部门工作,及时、妥善处理业主纠纷与意见、建议。
4)完善客服制度与流程,部门基本实现制度化管理。
5)加强部门培训工作,确保客服员业务水平有显著提高。
根据公司培训方针,制定客服管理培训工作计划,提高服务意识、业务水平。有针对性的开展员工素质教育,促进员工爱岗敬业。更多精彩加物业社区微信。对员工从服务意识、礼节礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训,并在实际工作中检查落实,提高管理服务水平与服务质量,提高员工队伍的综合素质。
五、完善管理处日常管理
开展便民工作,提高业主满意度,以制度规范日常工作,完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备的维保,让业主满意,更多精彩加物业社区微信。大力开展家政清洁服务、花园养护、水电气维修等有偿服务,在给业主提供优质服务的同时也增加管理处的多种经营创收。
六、根据公司年度计划,创建文明与谐小区。
根据公司年度管理工作计划,20--年的工作重点还是继续抓好物业安全管理,强化服务意识,规范服务标准,严格按照国家、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项规范性制度严格执行,逐项整改完善。根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习,明确岗位工作要求。 拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案。配合开发商各项销售活动的开展,组织相关部门做好准备工作。
20--年物管处将以务实的物业服务工作态度,保质保量完成各项工作任务及考核指标,全心全意为业主服务,在服务质量提升中创出佳绩。
尽管部门总体工作取得了良好的成绩,但仍存在一些问题。为进一步做好明年工作,现将本部门存在的问题总结如下。
一、员工业务水平和服务素质偏低。
通过部门半年的工作和实践来看,客服员业务水平偏低,服务素质不是很高。主要表现在处理问题的技巧和方法不够成熟,应对突发事件的经验不足,在服务中的职业素养不是很高。
二、物业收费绩效增长水平不高。
从目前的收费水平来看,同比北京市75%的平均水平还有一定差距,主要问题是催费的方式、方法不当、员工的积极性不高、前期和日常服务中遗留问题未及时解决以及项目总体服务水平偏低,其中员工收费积极性和催费方式、方法为主要因素。
三、部门管理制度、流程不够健全。
由于部门在近半年的工作中,主要精力放在了收费和收楼的工作中,因而忽略了制度化建设,目前,员工管理方面、服务规范方面、操作流程方面的制度不是很健全,因此,使部门的工作效率、员工责任心和工作积极性受到一定影响。
四、协调、处理问题不够及时、妥善。
在投诉处理、业主意见、建议、业主求助方面的信息反馈不够及时、全面,接到问题后未及时进行跟进和报告,处理问题的方式、方法欠妥
五、20xx年工作计划要点
20xx年我部重点工作为进一步提高物业费收费水平,在XX年基础上提高4-7个百分点;部门管理基本实行制度化,员工责任心和服务水平有显著提高;各项服务工作有序开展,业主满意率同比去年有显著提高。部门详细工作计划见附件一《20xx年客服部工作计划》。
(一)继续加强客户服务水平和服务质量,业主满意率达到85%左右。
(二)进一步提高物业收费水平,确保收费率达到80%左右。
(三)加强部门培训工作,确保客服员业务水平有显著提高。
(四)完善客服制度和流程,部门基本实现制度化管理。
(五)密切配合各部门工作,及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。
(六)加强保洁外包管理工作,做到有检查、有考核,不断提高服务质量。
回顾*年,工作中充满了艰辛与坎坷,却收获了成长与成绩,展望明年,迎接我们的是机遇和挑战。为此,客服部全体员工在明年的工作中将继续团结一致、齐心协力的去实现部门目标,为公司发展贡献一份力量。
时光荏苒,20xx年很快就要过去了,新的一年即将到来.
承蒙公司领导信任,让我在财务管理岗位上担任如此重要的职务。财务部是公司的核心部门,对内财务管理水平的要求应不断提升,对外要应对税务、审计及财政等机关的各项检查,掌握税收政策及合理应用.我到公司不到一个月的时间,通过与各相关部门的沟通了解,同时在熟悉业务的过程中,发现了财务方面存在着的很多漏洞与不足之处,公司财务、仓库部门基本上处于混乱无序的瘫痪状态,如此重要的部门体现不到反映监督控制核审的作用。
现针对财务工作中发现的问题及今后工作的打算简述如下:
一.存在的问题
1、财务总帐:
财务帐薄设立不健全,无固定资产台帐,无总帐,无明细帐,无往来帐,无材料帐,财务提供不出任何真实有效的数据,财务部门形同虚设。
2、成本费用方面:
财务部不能正确的核算成本,诸多原因,造成材料成本的核算仅仅反映到5月份,大量出入库单堆积,仓库形成了失控状态,财务没有起到监督与控制作用,更不能反映出真实的成本.各种费用反映都不真实,没有具体反映到各车间部门上。
3、仓库方面:
仓库入库出库退库手续不明确,责任不到位,出入库单有漏记重记现象发生。材料摆放不整齐,分类不明确,无条理性,没悬挂物料卡,无标示牌。
一、 指导思想
以规范服务为准则,以质量建设为重点,以安全生产为基础,以队伍建设为保障。进一步在求创新、求特色、求实效上下功夫,全面提升浩然物业管理中心服务水准。把精细化管理,贴心式服务,高水平后勤落实到实处。
二、 工作目标
(一)继续完成既定的办公用房招商计划
1、建立客户的需求信息,了解客户的所属行业、租赁需求,并与之建立良好的联系。
2、建立办公用房中介商和联系人的名录,并与之保持良好的、经常性的联络。
3、熟悉房产市场的政策法规和周边办公楼的楼宇内涵及其租赁客户机构名录,建立浩然大厦的潜在客户名册。
4、做好本楼宇租赁客户的信息采集和归档。
(二)严格制度、落实措施,提高安全防范能力
1、以重大设备零故障,重点服务零缺陷、安全生产零事故为物业管理与服务的核心目标。严格执行各项规章制度,强化与规范作业流程,杜绝安全隐患。
2、确定浩然高科技大厦安全保障的重点部位、重点楼层的安全防范目标,针对楼宇各租赁单位的安全消防特点,建立分类预案。
3、提高全员安全责任意识和应急应变能力,通过培训和实训,熟悉和熟练“四懂、四会、四个能力、五个第一、六个不放过”。
4、加强设备设施维护保养,杜绝事故隐患,建立设备设施的日检、月检(或专题检查)和年检档案。
(三)规范服务、强化流程,提升“浩然物业”服务品牌
1、参加中心及部门的业务活动,加强文化学习和职业技能培训,提高自身的业务能力。
2、按照质量文件体系规范作业规程,强化作业流程考核,实施服务质量跟踪、回访和质量监控,建树品质服务。
3、定时定期做好服务质量和作业人员素养客户满意度调查以及客户回访。
(四)加强网站建设和维护,
1、充分利用互联网,建立公共信息上网和内部信息交流共享平台。
2做好每周周报,加强内部信息流转,信息上网和重要信情上报。
(五)节约为本、降耗增效
1、合理调控大容量用电器的分时段开闭,合理调控中央空调、燃油锅炉的开闭时间,充分利用大小机组的合理切换降低能耗、科学合理的申报每月最高用电量,合理控制与管理公共照明和办公照明。
2、杜绝劣质成本、建立物耗、办公用品等申领程序,用好每一度电、一张纸、一分钱。
一、定编定岗及培训计划
今年是某某物业公司运行的第一年,实行二块牌子一套人马,在保留原某某中心的功能基础上,通过某某物业的运作,最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排,计划全公司定编37人,其中管理人员7人,按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求,对某某大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁,计划完成某某大楼委托租赁的房屋出租率大于96%,今年完成代租收入不少于..万元,按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作,保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划(物业管理费、代租、代办费)
今年完成物业管理费..万元,代租、代办费某万元(某20%),一共为某万元。其中某某大楼物业费及代租代办费合计为某万元,其它收入某万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在某万元之内(不包括某元以上的修理费用),其中:
1.人员工资包括三金总额为:某万元(按现48人计算)
2.自担水电费:某万元。
3.税金:某万元。
4.其它某万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属某家政服务公司开始正式挂牌运作,年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组,派专人负责,争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米,实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持某区综合治理先进单位称号,争取先进卫生单位称号。
2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查,发现隐患及时整改,做到限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求,完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用,并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传,消防宣传等,每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故,杜绝一切火灾的发生。
七、大楼维修、设施设备维修计划
1.大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造
2.大楼内部的维修、粉刷。
3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。
4.消防报警系统的维护、清洗、调试。
5.管路系统的更换。
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